Una rata apparentemente sostenibile non basta per valutare un mutuo. Occorre capire quanto capitale viene finanziato, per quanto tempo e a quale costo complessivo.
Dal prezzo al capitale finanziato
Il capitale non è sempre il prezzo dell’immobile. Si ottiene sottraendo l’anticipo: capitale = valore immobile − anticipo. Un anticipo maggiore riduce sia la rata sia gli interessi, ma diminuisce la liquidità disponibile per spese e imprevisti.
Formula della rata costante
Nel piano “alla francese” la rata è calcolata con R = C × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n−1). Il TAN annuo deve essere trasformato in tasso mensile e la durata in numero di rate. All’inizio prevalgono gli interessi; in seguito cresce la quota capitale.
Apri il calcolatore rata mutuo e confronta prima durate diverse, poi anticipi diversi. Allungare la durata riduce la rata, ma normalmente aumenta molto gli interessi totali.
TAN, TAEG e costi esclusi
Il TAN alimenta la formula degli interessi. Il TAEG rappresenta invece un costo complessivo annuo secondo regole definite e comprende le spese previste. Per confrontare offerte servono almeno TAEG, importo totale dovuto e piano di ammortamento ufficiale.
Controlli prima di decidere
Verifica che il budget resti sostenibile anche con spese condominiali, manutenzione, assicurazioni e minori entrate temporanee. Se il tasso è variabile, simula anche rate più alte: la rata costante del tool descrive un tasso fisso, non uno scenario futuro.